Travaux de performance énergétique et monovalence : vers un nouveau motif de déplafonnement des loyers commerciaux ?

Par Estelle Vernejoul et Angelique Charrier, le Publié dans DROIT IMMOBILIER

À l’heure où le législateur accélère la mise en conformité environnementale des bâtiments tertiaires, une question prend une importance croissante en matière de baux commerciaux : les travaux imposés par les nouvelles normes énergétiques peuvent-ils contribuer à caractériser la monovalence d’un local et ainsi justifier le déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail ?

Le principe : le plafonnement du loyer renouvelé

Par principe, en matière de bail commercial, l’article L.145-33 du Code de commerce prévoit que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative.

Par exception, afin de protéger le locataire contre des hausses excessives, l’article L.145-34 du Code de commerce prévoit un mécanisme de plafonnement. Ce dispositif s’applique notamment lorsque le bail a une durée de neuf ans et que la valeur locative est supérieure au loyer en cours. Le plafonnement demeure également applicable lorsque le bail se poursuit tacitement au-delà de son terme, tant que sa durée effective n’excède pas douze ans.

Par exception à cette règle du plafonnement, le loyer du bail renouvelé peut être déplafonné notamment en raison de la nature des locaux loués. En effet, certains locaux échappent ainsi au plafonnement, notamment les terrains nus, les locaux à usage exclusif de bureaux et les locaux dits « monovalents ».

La monovalence : une notion strictement encadrée

L’article R.145-10 du Code de commerce énonce que les loyers des baux renouvelés des locaux monovalents sont déplafonnés et fixés par rapport à la valeur locative. Le Juge, lorsqu’il est saisi, doit fixer le loyer par rapport aux usages observés dans la branche d’activité considérée.

La monovalence ne se présume pas, elle doit être prouvée par les parties et en cas de contentieux le Juge dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation des deux critères cumulatifs suivants :

  • un critère matériel : les locaux doivent avoir été construits ou aménagés pour une activité unique ;
  • un critère économique : l’affectation des locaux à une autre activité nécessite des travaux importants ou particulièrement coûteux.

Les hôtels, cinémas ou encore théâtres constituent les exemples les plus classiques de locaux monovalents.

La question se pose de savoir si les travaux liés à la performance énergétique sont de nature à être pris en compte au titre de ces travaux.

L’apport de l’arrêt du 18 décembre 2025

Un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 18 décembre 2025 (pourvoi n°24-15.417) apporte un éclairage intéressant sur cette problématique, même s’il ne porte pas directement sur les travaux de performance énergétique.

Dans l’affaire soumise à la Cour de cassation, le bail concernait une station-service exploitée avec une activité de contrôle technique.

À l’occasion du renouvellement du bail, le bailleur avait sollicité le déplafonnement du loyer en soutenant que les locaux présentaient un caractère monovalent. Pour étayer sa demande, il produisait notamment un devis de dépollution supérieur à un million d’euros, en complément des travaux nécessaires à la transformation du site : démontage des pistes, suppression de l’auvent, enlèvement des cuves de carburant ou encore modification des portes spécialisées.

La Cour d’appel avait considéré que les « locaux commerciaux donnés à bail présentent un caractère monovalent, permettant un déplafonnement du loyer du bail renouvelé, dès lors qu’ils ont été construits ou sont aménagés en vue d’une seule utilisation et qu’ils ne peuvent être affectés à une autre activité sans des travaux importants et coûteux, à condition, toutefois, que la charge financière de ces travaux soit susceptible de peser sur le bailleur ».

La Cour d’appel visait non seulement le démontage des pistes, de l’auvent de la station-service, la purge et l’enlèvement des cuves de carburants, la transformation des portes spécialisées mais également les travaux de dépollution qui représentaient d’ailleurs le plus gros poste de dépense.

Le locataire contestait cette analyse en formant un pourvoi devant la Cour de cassation. Selon lui, les frais de dépollution ne devaient pas être pris en compte dès lors qu’ils lui incombaient d’une part, en sa qualité de dernier exploitant du site relevant des Installations Classées pour la Protection de l’Environnement (ICPE) et d’autre part, au titre de son obligation contractuelle de remise en état des locaux loués.

La Haute juridiction a rejeté cet argument en considérant que l’appréciation de la monovalence ne dépendait pas de savoir quelle était la répartition des coûts entre les parties mais d’apprécier le coût global des travaux nécessaires pour permettre une autre affectation des lieux.

Autrement dit, peu importe qui finance les travaux : ce qui compte est leur importance économique et leur caractère indispensable au changement d’activité.

Une décision riche d’enseignements pour les travaux énergétiques

Si cette décision concerne des travaux de dépollution, son raisonnement pourrait être transposé aux travaux liés à la performance énergétique des bâtiments.

Or, dans les baux commerciaux, il est fréquent que les obligations de mise en conformité environnementale — isolation, rénovation des systèmes de chauffage, amélioration énergétique ou encore adaptation aux nouvelles normes tertiaires — soient supportées en tout ou partie par le locataire.

L’arrêt du 18 décembre 2025 semble ainsi confirmer que le preneur ne pourrait pas invoquer la prise en charge financière de ces travaux pour écarter la qualification de local monovalent et éviter un déplafonnement du loyer.

Une telle analyse pourrait conduire à une situation délicate pour certains locataires : financer eux-mêmes des travaux lourds de mise aux normes tout en s’exposant, lors du renouvellement du bail, à une hausse substantielle du loyer fondée sur la monovalence des locaux.

Reste néanmoins une condition essentielle : le bailleur devra démontrer que le changement de destination du local est effectivement impossible — ou excessivement coûteux — sans la réalisation préalable de ces travaux énergétiques.

Dans un contexte de transition environnementale accélérée, cette question pourrait rapidement devenir un nouveau terrain de contentieux en matière de baux commerciaux.

Vademecum de la confidentialité des consultations juridiques des juristes en France

Par Marion Seranne et Elisa Berkane, le Publié dans CONFORMITE - ESG, PROFESSIONS JURIDIQUES

La loi relative à la confidentialité des consultations des juristes d’entreprise a été publiée au Journal officiel du 25 février 2026[1]. Elle entrera en vigueur au plus tard le 1er février 2027. Cette loi nécessite 5 mesures d’application, qui feront l’objet de futurs décrets (non parus à la date à laquelle nous publions cet article).

1. Quels sont les enjeux attachés à la consultation juridique des juristes d’entreprise ?

Aujourd’hui, les directions juridiques, conformité, ressources humaines ou ESG sont en première ligne pour identifier les risques auxquels les entreprises sont exposées. Concrètement, cela se traduit par une production quotidienne d’emails, de notes et memorandum ou de présentations, adressés aux organes de direction auxquelles ces collaborateurs sont rattachés.

Cependant, la collecte et la saisie de cette documentation constitue un enjeu stratégique dans le cadre des enquêtes, dès lors que ces informations peuvent devenir des pièces utilisées pour établir des manquements ou des infractions imputables à l’entreprise. 

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Certification des Hébergeurs de Données de Santé (HDS) : date limite pour la mise en conformité selon le nouveau référentiel

Par Stéphanie Faber, le Publié dans PROTECTION DES DONNEES PERSONNELLES

Le Code de la santé publique (ci-après « CSP ») requiert que lorsque certaines données de santé ou données médicales sont hébergées par des tiers, ceux-ci doivent être certifiés « Hébergeurs de Données de Santé » ou « HDS ». Les Hébergeurs qui sont certifiés sur la base de l’ancien référentiel de certification « HDS » v1.1 de 2018, ont jusqu’en mai 2026 pour se conformer au nouveau référentiel de certification « HDS » v2.0 de 2024, qui inclut notamment des exigences en matière de souveraineté des données.

Ce référentiel intègre notamment les modifications de la loi du 21 mai 2024 visant à sécuriser et à réguler l’espace numérique et du décret du 24 mars 2026 dont les obligations en matière de souveraineté prendront effet en septembre 2026.

Une certification pour quel type de données de santé  ?

L’article L.1111-8 du CSP prévoit que l’obligation de certification s’applique à « Toute personne physique ou morale qui héberge des données de santé à caractère personnel recueillies à l’occasion d’activités de prévention, de diagnostic, de soins ou de suivi médico-social pour le compte de personnes physiques ou morales à l’origine de la production ou du recueil de ces données ou pour le compte du patient lui-même […] ». Cela couvre l’hébergement de données papier ou numériques.

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Cession d’une filiale en difficulté, attention à la fraude !

Par Arnaud Moussatoff et Allan Ghosn, le Publié dans RESTRUCTURATIONS - ENTREPRISES EN DIFFICULTE

Fraus omnia corrumpit

Il est un adage juridique romain, dont on trouve déjà des applications au 3ème siècle avant J.-C.[1], qui constitue toujours un principe de notre droit positif : la fraude corrompt tout.

Selon ce principe, la fraude à la loi anéantit toute l’efficacité de l’acte ou du comportement frauduleux et frappe d’inefficacité juridique le résultat frauduleusement obtenu, la jurisprudence oscillant entre inopposabilité et nullité pour sanction.

La Cour de cassation fait sienne ce principe, qu’elle vise régulièrement dans ses décisions, que ce soit dans sa formulation française[2] ou latine[3].

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Les décisions contraignantes du CEPD/EDPB peuvent être contestées directement devant les juridictions de l’Union européenne

Par Stéphanie Faber et David Naylor, le Publié dans PROTECTION DES DONNEES PERSONNELLES

Par un arrêt du 10 février 2026 (affaire C-97/23), la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) précise que les organisations disposent d’un droit de recours direct contre une décision contraignante du Comité européen de la protection des données (« CEPD » ou EDPB en anglais) sur laquelle repose la décision de l’autorité nationale prise à son encontre. Lien vers le communiqué de presse.

Bref rappel du contexte légal pertinent pour l’affaire

Afin d’assurer une application cohérente du RGPD dans l’ensemble de l’Union européenne, lorsqu’une organisation effectue des traitements transfrontaliers de données qui concernent des personnes dans plusieurs États membres de l’UE, le RGPD prévoit un mécanisme de coopération entre les autorités de contrôle compétentes lorsqu’elles ont l’intention d’adopter des mesures produisant des effets juridiques concernant ce traitement.

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Examen du marché de la création de contenus vidéo en ligne par l’Autorité de la concurrence

Par Stéphanie Faber, le Publié dans DROIT COMMERCIAL ET ECONOMIQUE

L’Autorité de la concurrence a publié l’avis n° 26-A-02 du 18 février 2026 relatif au fonctionnement de la concurrence dans le secteur de la création de contenu vidéo en ligne en France. Voir le communiqué de presse

Le secteur de la création de contenu vidéo en ligne fait désormais partie intégrante de l’industrie audiovisuelle française, avec une croissance rapide qui a atteint plus de 150 000 créateurs professionnels en 2024.

Le secteur rassemble de nombreux acteurs interdépendants — créateurs de contenu (majoritairement de très petite taille), agences de talents et, annonceurs publicitaires, plateformes et spectateurs — ce qui soulève plusieurs défis liés à la concurrence.

Afin d’analyser ces enjeux, l’Autorité de la concurrence a lancé une consultation publique à destination des acteurs du secteur, mené un sondage auprès des créateurs de contenu et procédé à des auditions des principales plateformes, d’une entreprise d’intelligence artificielle, de l’Union des métiers de l’influence et des créateurs de contenu (UMICC) ainsi que de plusieurs créateurs à forte notoriété.

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Omnibus I sur la CSRD et la CS3D : clap de fin ?

Par Adèle Bourgin, Thomas Delille et Marion Seranne, le Publié dans CONFORMITE - ESG

Le 9 décembre 2025, le Conseil de l’Union européenne et le Parlement européen sont parvenus à un accord provisoire[1] sur la révision de la Corporate Sustainability Reporting Directive (« CSRD ») et de la Corporate Sustainability Due Diligence Directive (« CS3D »)[2]. Le texte a été adopté par le Parlement européen le 16 décembre 2025[3]. La publication officielle de la directive est attendue en début de premier semestre 2026[4]. Conformément à la procédure habituelle, elle entrera en vigueur vingt jours après sa publication au Journal officiel de l’Union européenne (JOUE)[5]. Cet accord procède à une révision substantielle des directives, en redéfinissant leur champ d’application et en allégeant certaines exigences de reporting et du devoir de vigilance.

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Warranty and Indemnity Insurance (“W&I Insurance”) – Key Advantages from a Buyer’s Perspective

Par Daniel Hassett, le Publié dans DROIT DES SOCIETES - M&A

Introduction

W&I Insurance is a product designed to cover losses arising from a breach of warranty, typically in a share or business purchase agreement.  It has become standard practice across most markets for sellers to cap their liability at a nominal amount, positioning the product as an effective mechanism for enabling sellers to achieve a ‘clean exit’.

For buyers with limited experience of the product, the advantages may not be as immediately apparent as the clear advantage it offers sellers in achieving a clean exit.  In addition, the presence of W&I insurance in competitive auction processes (where sellers typically hold a stronger bargaining position) can sometimes lead potential buyers to perceive the product as serving the seller’s interests alone.

Regardless of whether W&I Insurance is a sell side requirement, when negotiated effectively, the product offers a number of advantages to buyers compared to a traditional set of seller backed warranties, certain of which are highlighted below.  

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L’obligation de délivrance du bailleur commercial à l’aune de la jurisprudence rendue en 2025

Par Estelle Vernejoul et Lisa Toubas, le Publié dans DROIT IMMOBILIER

Pilier du droit commun du louage des choses, l’obligation de délivrance impose à tout bailleur, en vertu des dispositions de l’article 1719 du code civil :

« 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. ».

Ce même article prévoit que le bailleur y est obligé « par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière » (alinéa 1er).

Si le régime applicable au bail commercial est soumis à un statut particulier, issu du décret n°53-960 du 30 septembre 1953 codifié aux articles L.145-1 et suivants du code de commerce, les bailleurs commerciaux n’échappent pas à la règle précitée qui s’applique à tout type de bail.

Notion protéiforme, l’obligation de délivrance impose au bailleur, au-delà de la simple remise matérielle des lieux, de veiller à délivrer au preneur un local lui permettant d’exploiter son activité telle que prévue au contrat. Le local doit être conforme à son usage, c’est-à-dire conforme à la destination contractuelle telle que déterminée par les parties (CA Amiens, 24 octobre 2024, n°23/02101).

L’obligation de délivrance est essentielle et le bailleur ne peut pas s’en affranchir (Civ. 3ème, 1er juin 2005, n°04-12.200) : toute clause contraire doit être réputée non-écrite. Elle s’impose à lui lors de la remise des lieux mais également pendant toute la durée du bail (article 1720 du code civil : l’obligation de délivrance du bailleur se décline également en une obligation de réparation).

Etudier l’obligation de délivrance du bailleur revient à s’interroger sur la possibilité d’un juste équilibre entre la protection du preneur, dont l’activité dépend étroitement du local mis à sa disposition, et la préservation de la sécurité juridique du bailleur.

Des enjeux pratiques s’attachent à cette obligation, qui a beaucoup préoccupé les juges en 2025. Nous vous proposons, dans cet article, une revue non-exhaustive des arrêts marquants en la matière.

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Battle of the Arbitration Seats: Contrasting the 2025 English Arbitration Act Reform with France’s Reform Proposal

Par Jose Feris et Natalia Rodriguez Alvarez, le Publié dans ARBITRAGE - MEDIATION

The so-called “battle of seats” in international arbitration isn’t new, spanning over half a century. Various global capitals have developed favorable legal ecosystems—either through enacting legislation ensuring legal certainty or issuing court decisions viewed as favorable towards arbitration. This competition has helped to position arbitration as the preferred mechanism for resolving cross-border disputes.[1] The “rivalry” between London and Paris as arbitration seats is particularly noteworthy and has been put in display in cases where their courts have taken opposing approaches on the same issues. The fact that two of the world’s leading arbitration institutions –the LCIA and the ICC– are headquartered in London and Paris respectively further fuel this sustained competition.

Recent statistics and surveys confirm this phenomenon: Paris and London have long led the race for the top two global spots as the most frequently chosen arbitral seats[2] according to the ICC Dispute Resolution Statistics, with London claiming first place in certain years and Paris claiming the same in other years.[3] Similar results were reported in the 2024 International Arbitration Survey, which showed that London and Paris remain the preferred seats worldwide across virtually all regions.[4]

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