Pilier du droit commun du louage des choses, l’obligation de délivrance impose à tout bailleur, en vertu des dispositions de l’article 1719 du code civil :
« 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. ».
Ce même article prévoit que le bailleur y est obligé « par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière » (alinéa 1er).
Si le régime applicable au bail commercial est soumis à un statut particulier, issu du décret n°53-960 du 30 septembre 1953 codifié aux articles L.145-1 et suivants du code de commerce, les bailleurs commerciaux n’échappent pas à la règle précitée qui s’applique à tout type de bail.
Notion protéiforme, l’obligation de délivrance impose au bailleur, au-delà de la simple remise matérielle des lieux, de veiller à délivrer au preneur un local lui permettant d’exploiter son activité telle que prévue au contrat. Le local doit être conforme à son usage, c’est-à-dire conforme à la destination contractuelle telle que déterminée par les parties (CA Amiens, 24 octobre 2024, n°23/02101).
L’obligation de délivrance est essentielle et le bailleur ne peut pas s’en affranchir (Civ. 3ème, 1er juin 2005, n°04-12.200) : toute clause contraire doit être réputée non-écrite. Elle s’impose à lui lors de la remise des lieux mais également pendant toute la durée du bail (article 1720 du code civil : l’obligation de délivrance du bailleur se décline également en une obligation de réparation).
Etudier l’obligation de délivrance du bailleur revient à s’interroger sur la possibilité d’un juste équilibre entre la protection du preneur, dont l’activité dépend étroitement du local mis à sa disposition, et la préservation de la sécurité juridique du bailleur.
Des enjeux pratiques s’attachent à cette obligation, qui a beaucoup préoccupé les juges en 2025. Nous vous proposons, dans cet article, une revue non-exhaustive des arrêts marquants en la matière.
