Cass. Civ. 3ème, 11 avril 2019, n°18-16.121

Nombreuses sont les dispositions introduites par la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 (loi « Pinel ») pour lesquelles sont attendues les positions et interprétations de la Cour de cassation.

Le nouvel article L.145-16-2 du Code de commerce en faisait partie et la Haute Cour vient apporter un certain éclairage sur ces dispositions dans un arrêt du 11 avril 2019 (Cass. Civ. 3ème n°18-16.121).

Cet article régit la durée de la garantie consentie par le preneur cédant au bailleur dans le cadre d’une cession du bail commercial.

Traditionnellement, les baux, particulièrement ceux de type dit « investisseur », prévoyaient une clause de garantie solidaire du preneur cédant à l’égard du bailleur pour toutes les sommes qui pourraient être dues par le preneur cessionnaire et ce pour la durée du bail voire sa tacite prolongation et ses renouvellements.

Si des discussions et la jurisprudence sont intervenues sur l’encadrement de la durée de cette garantie solidaire qui pouvait de par sa rédaction s’avérer quasi « perpétuelle », le législateur a souhaité intervenir pour en limiter la durée au travers d’un nouveau texte inséré logiquement à la suite des dispositions de l’article L.145-16 du Code de commerce qui posent notamment le caractère non écrit des clauses qui interdisent la cession du bail commercial à l’acquéreur du fonds de commerce.

Selon l’article L.145-16-2 du Code de commerce créé par la loi « Pinel » : « si la cession du bail commercial s’accompagne d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l’invoquer que durant trois ans à compter de la cession dudit bail ».

Ce texte suscitait différentes interrogations parmi lesquelles son éventuel caractère d’ordre public et son application dans le temps.

Sur le premier point, la question s’est naturellement posée de savoir s’il était possible contractuellement de déroger à ces nouvelles dispositions dans la mesure où cet article n’est pas visé par les dispositions de l’article L.145-15 du Code de commerce qui énoncent les articles du statut des baux commerciaux d’ordre public (outre ceux que la jurisprudence a qualifié d’impératif).

Sur le second point et faute de dispositions transitoires, la question a été soulevée de l’application immédiate ou non de cette limitation de la durée de la garantie aux clauses usuelles des baux en cours au moment de la loi « Pinel ».

Dans l’affaire ayant conduit à ce récent arrêt du 11 avril 2019, l’apporteur du droit au bail, aux termes d’un apport partiel d’actif, avait été appelé en garantie par le bailleur des locaux au titre de la garantie solidaire prévue au bail commercial – antérieur à la loi Pinel- pour couvrir des impayés de loyers et de charges restant dus par un des bénéficiaires de l’apport du droit au bail. La Cour d’appel a fait droit l’application de cette garantie solidaire contractuelle. L’apporteur s’est alors pourvu en cassation notamment au motif que les dispositions de l’article L.145-16-2 du Code de commerce étaient d’ordre public et d’application immédiate et qu’en conséquence, l’apporteur bénéficiait de la limitation de la durée de garantie de trois ans.

Le Cour de cassation a rejeté le pourvoi en précisant que l’article L.145-16-2 du Code de commerce est d’ordre public mais qu’il ne s’applique qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi « Pinel », à savoir les baux commerciaux postérieurs au 20 juin 2014.

En conséquence, il convient de retenir que ces nouvelles dispositions sont d’ordre public et ne s’appliquent pas aux baux commerciaux en cours au 20 juin 2014.