Pilier du droit commun du louage des choses, l’obligation de délivrance impose à tout bailleur, en vertu des dispositions de l’article 1719 du code civil :

« 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. ».

Ce même article prévoit que le bailleur y est obligé « par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière » (alinéa 1er).

Si le régime applicable au bail commercial est soumis à un statut particulier, issu du décret n°53-960 du 30 septembre 1953 codifié aux articles L.145-1 et suivants du code de commerce, les bailleurs commerciaux n’échappent pas à la règle précitée qui s’applique à tout type de bail.

Notion protéiforme, l’obligation de délivrance impose au bailleur, au-delà de la simple remise matérielle des lieux, de veiller à délivrer au preneur un local lui permettant d’exploiter son activité telle que prévue au contrat. Le local doit être conforme à son usage, c’est-à-dire conforme à la destination contractuelle telle que déterminée par les parties (CA Amiens, 24 octobre 2024, n°23/02101).

L’obligation de délivrance est essentielle et le bailleur ne peut pas s’en affranchir (Civ. 3ème, 1er juin 2005, n°04-12.200) : toute clause contraire doit être réputée non-écrite. Elle s’impose à lui lors de la remise des lieux mais également pendant toute la durée du bail (article 1720 du code civil : l’obligation de délivrance du bailleur se décline également en une obligation de réparation).

Etudier l’obligation de délivrance du bailleur revient à s’interroger sur la possibilité d’un juste équilibre entre la protection du preneur, dont l’activité dépend étroitement du local mis à sa disposition, et la préservation de la sécurité juridique du bailleur.

Des enjeux pratiques s’attachent à cette obligation, qui a beaucoup préoccupé les juges en 2025. Nous vous proposons, dans cet article, une revue non-exhaustive des arrêts marquants en la matière.

L’obligation de délivrance : une obligation continue

Civ. 3ème, 10 juillet 2025, n°23-20.491 et Civ. 3ème, 4 décembre 2025, n°23-23.357

L’obligation de délivrance du bailleur est une obligation continue au long du bail qui ne se vérifie pas uniquement à la date de prise de possession du local par le preneur. La persistance du manquement du bailleur permettra au preneur d’agir et ce tant que la situation perdure. En pareil cas, la prescription ne peut jouer. C’est ce que rappelle un arrêt du 10 juillet 2025.

Dans cette affaire, le preneur avait mis de longues années à agir. Or, l’on retiendra de la décision de la Cour de cassation que l’infraction, dès lors qu’elle se répète jour après jour, fait naître d’autant un nouveau point de départ au délai de prescription, délai qui ne courra qu’à compter du jour de cessation du trouble.

Ce principe a été confirmé dans un arrêt du 4 décembre 2025 dans lequel les juges ont estimé que la connaissance par le preneur de l’état de vétusté des locaux lors de la prise à bail n’était pas de nature à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance. Le preneur pouvait dès lors agir en exécution forcée en demandant au bailleur de réaliser les travaux et une indemnisation tant que le manquement persistait.

  • En conclusion, l’obligation de délivrance n’est pas satisfaite par la seule remise des clefs au preneur, mais est continue tout au long du bail : dès lors, en cas de manquement, le délai de prescription ne court pas.

Manquements du bailleur et indemnisation du preneur

Civ. 3ème, 13 mars 2025, n°23-20.474

Qui dit manquement, dit indemnisation. C’est ce qu’a rappelé la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 13 mars 2025 : le preneur avait assigné son bailleur à ses torts exclusifs pour obtenir la résiliation du bail, motif pris que le local était impropre à sa destination (présence de termites). Le preneur demandait également le remboursement des frais qu’il avait engagés dans des travaux de réparation induits par la présence desdites termites. 

Il a été jugé que le bailleur devait assumer les conséquences de son obligation de délivrance dans son intégralité.

  • Dès lors, si le bailleur ne démontre pas l’absence de lien de causalité entre son manquement et le préjudice invoqué par le preneur, il doit indemniser l’intégralité des travaux pris en charge par celui-ci.

L’impact de l’obligation de délivrance sur les clauses de souffrance

TJ Paris, 24 avril 2025, n°21/14569

Une décision rendue par le tribunal judiciaire de Paris le 24 avril 2025 a remis en cause l’efficacité d’une clause dite de « souffrance » insérée dans un bail commercial.

Les clauses de souffrance sont des stipulations contractuelles par lesquelles le preneur s’engage à supporter certaines nuisances (à savoir : travaux du bailleur effectués dans le local en cours de bail et/ou conséquences de ces travaux sur l’activité du preneur) sans pouvoir engager la responsabilité du bailleur ni solliciter une réduction de loyer ou une quelconque indemnisation, et ce par dérogation à l’article 1724 du code civil.

Dans cette affaire, le bailleur avait effectué des travaux de grande ampleur dans l’immeuble. Le preneur a pu demander une indemnisation et ce, même en présence d’une clause de souffrance dans le bail le liant à son bailleur. En effet, le tribunal judiciaire a condamné le bailleur au motif qu’il ne doit pas y avoir une anormalité dans la jouissance. En l’espèce, les juges ont retenu une indemnisation équivalente à 30 % de réduction du loyer.

  • L’on retiendra que les clauses de souffrance ne peuvent faire échec à l’obligation de délivrance du bailleur lorsque le trouble subi par le preneur revêt un caractère anormal et excessif.

L’efficacité des clauses de renonciation à recours remise en cause

CA Versailles, chambre commerciale, 26 février 2025, n°24/04747 et Civ. 3ème, 10 avril 2025, n°23-14.974, n°208 FS-B

Les baux commerciaux contiennent fréquemment des clauses de non-recours, par lesquelles le preneur renonce à tout recours contre son bailleur du fait de la privation ou du trouble de jouissance des lieux loués. Ces clauses ont pour objectif de limiter la responsabilité du bailleur en cas de dysfonctionnement affectant les locaux, au détriment du preneur.

On relèvera deux arrêts significatifs rendus en 2025 sur le sujet.

Le premier arrêt, rendu par la cour d’appel de Versailles le 26 février 2025, a invalidé la clause exonérant le bailleur de toute responsabilité « en cas de dégâts causés au local et/ou aux objets ou marchandises s’y trouvant, par suite de fuites, d’infiltrations, d’humidité ou autres circonstances », les juges ayant considéré que son étendue était telle qu’elle empêchait le preneur d’intenter une quelconque action à l’encontre du bailleur.

  • Dès lors, la clause devait être considérée comme vidant de sa substance l’obligation de délivrance du bailleur et ne pouvait, sur ce motif, être invoquée.

Le deuxième arrêt, rendu le 10 avril 2025 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, est né d’un litige relatif à un dégât des eaux dans le local occupé par le preneur. Assigné en indemnisation du préjudice subi, le bailleur invoquait la clause prévue au bail selon laquelle « le preneur s’engage pour lui-même et ses assureurs à renoncer à tout recours contre le bailleur et ses assureurs du fait de la destruction ou de la détérioration totale ou partielle de tous matériels, objets mobiliers, valeurs quelconques et marchandises, du fait de la privation ou de troubles de jouissance des lieux loués, et même en cas de perte totale ou partielle des moyens d’exploitation ». La Cour de cassation a considéré que cette clause n’était pas de nature à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance.

  • L’on retiendra que ni la réciprocité d’une clause de renonciation à recours ni le manquement du preneur à son obligation de s’assurer, ne sont de nature à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance.

La Cour de cassation précise en effet que « une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance ».

  • C’est l’occasion, pour la Cour de cassation, de rappeler qu’a contrario une clause expresse aurait pu permettre de décharger en partie le bailleur de son obligation de délivrance. Pour cela, les juges requièrent l’insertion dans le bail d’une clause précise prévoyant le transfert au preneur de certains travaux et réparations.
  • En conclusion, une distinction s’impose entre (i) les clauses de non-recours venant limiter l’obligation de délivrance du bailleur qui seront sanctionnées par les juges si elles sont considérées comme faisant échec à son obligation de délivrance, et (ii) les clauses venant transférer au preneur certains travaux et réparations, qui pour être valables doivent être expresses et sans équivoque.

Propos conclusifs

L’année 2025 s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence particulièrement exigeante à l’égard des bailleurs, consacrant une conception extensive et protectrice de l’obligation de délivrance. Le caractère continu de cette obligation, l’indemnisation intégrale des préjudices en cas de manquement, ainsi que l’encadrement strict des clauses de souffrance et de non-recours témoignent d’une volonté jurisprudentielle d’assurer l’effectivité de la protection du preneur.

Ces arrêts imposent une vigilance accrue lors de la rédaction et de la négociation des baux commerciaux. La validité des clauses touchant de près ou de loin à l’obligation de délivrance du bailleur sera soumise au contrôle du juge, dès lors il conviendra de se conformer aux préceptes de la jurisprudence rendue en la matière et dont nous avons extraits les grands principes ici.

L’occasion pour les praticiens de repenser la dynamique contractuelle entre les parties afin d’anticiper les risques de contentieux et de sécuriser durablement les relations locatives.