À l’heure où le législateur accélère la mise en conformité environnementale des bâtiments tertiaires, une question prend une importance croissante en matière de baux commerciaux : les travaux imposés par les nouvelles normes énergétiques peuvent-ils contribuer à caractériser la monovalence d’un local et ainsi justifier le déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail ?

Le principe : le plafonnement du loyer renouvelé

Par principe, en matière de bail commercial, l’article L.145-33 du Code de commerce prévoit que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative.

Par exception, afin de protéger le locataire contre des hausses excessives, l’article L.145-34 du Code de commerce prévoit un mécanisme de plafonnement. Ce dispositif s’applique notamment lorsque le bail a une durée de neuf ans et que la valeur locative est supérieure au loyer en cours. Le plafonnement demeure également applicable lorsque le bail se poursuit tacitement au-delà de son terme, tant que sa durée effective n’excède pas douze ans.

Par exception à cette règle du plafonnement, le loyer du bail renouvelé peut être déplafonné notamment en raison de la nature des locaux loués. En effet, certains locaux échappent ainsi au plafonnement, notamment les terrains nus, les locaux à usage exclusif de bureaux et les locaux dits « monovalents ».

La monovalence : une notion strictement encadrée

L’article R.145-10 du Code de commerce énonce que les loyers des baux renouvelés des locaux monovalents sont déplafonnés et fixés par rapport à la valeur locative. Le Juge, lorsqu’il est saisi, doit fixer le loyer par rapport aux usages observés dans la branche d’activité considérée.

La monovalence ne se présume pas, elle doit être prouvée par les parties et en cas de contentieux le Juge dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation des deux critères cumulatifs suivants :

  • un critère matériel : les locaux doivent avoir été construits ou aménagés pour une activité unique ;
  • un critère économique : l’affectation des locaux à une autre activité nécessite des travaux importants ou particulièrement coûteux.

Les hôtels, cinémas ou encore théâtres constituent les exemples les plus classiques de locaux monovalents.

La question se pose de savoir si les travaux liés à la performance énergétique sont de nature à être pris en compte au titre de ces travaux.

L’apport de l’arrêt du 18 décembre 2025

Un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 18 décembre 2025 (pourvoi n°24-15.417) apporte un éclairage intéressant sur cette problématique, même s’il ne porte pas directement sur les travaux de performance énergétique.

Dans l’affaire soumise à la Cour de cassation, le bail concernait une station-service exploitée avec une activité de contrôle technique.

À l’occasion du renouvellement du bail, le bailleur avait sollicité le déplafonnement du loyer en soutenant que les locaux présentaient un caractère monovalent. Pour étayer sa demande, il produisait notamment un devis de dépollution supérieur à un million d’euros, en complément des travaux nécessaires à la transformation du site : démontage des pistes, suppression de l’auvent, enlèvement des cuves de carburant ou encore modification des portes spécialisées.

La Cour d’appel avait considéré que les « locaux commerciaux donnés à bail présentent un caractère monovalent, permettant un déplafonnement du loyer du bail renouvelé, dès lors qu’ils ont été construits ou sont aménagés en vue d’une seule utilisation et qu’ils ne peuvent être affectés à une autre activité sans des travaux importants et coûteux, à condition, toutefois, que la charge financière de ces travaux soit susceptible de peser sur le bailleur ».

La Cour d’appel visait non seulement le démontage des pistes, de l’auvent de la station-service, la purge et l’enlèvement des cuves de carburants, la transformation des portes spécialisées mais également les travaux de dépollution qui représentaient d’ailleurs le plus gros poste de dépense.

Le locataire contestait cette analyse en formant un pourvoi devant la Cour de cassation. Selon lui, les frais de dépollution ne devaient pas être pris en compte dès lors qu’ils lui incombaient d’une part, en sa qualité de dernier exploitant du site relevant des Installations Classées pour la Protection de l’Environnement (ICPE) et d’autre part, au titre de son obligation contractuelle de remise en état des locaux loués.

La Haute juridiction a rejeté cet argument en considérant que l’appréciation de la monovalence ne dépendait pas de savoir quelle était la répartition des coûts entre les parties mais d’apprécier le coût global des travaux nécessaires pour permettre une autre affectation des lieux.

Autrement dit, peu importe qui finance les travaux : ce qui compte est leur importance économique et leur caractère indispensable au changement d’activité.

Une décision riche d’enseignements pour les travaux énergétiques

Si cette décision concerne des travaux de dépollution, son raisonnement pourrait être transposé aux travaux liés à la performance énergétique des bâtiments.

Or, dans les baux commerciaux, il est fréquent que les obligations de mise en conformité environnementale — isolation, rénovation des systèmes de chauffage, amélioration énergétique ou encore adaptation aux nouvelles normes tertiaires — soient supportées en tout ou partie par le locataire.

L’arrêt du 18 décembre 2025 semble ainsi confirmer que le preneur ne pourrait pas invoquer la prise en charge financière de ces travaux pour écarter la qualification de local monovalent et éviter un déplafonnement du loyer.

Une telle analyse pourrait conduire à une situation délicate pour certains locataires : financer eux-mêmes des travaux lourds de mise aux normes tout en s’exposant, lors du renouvellement du bail, à une hausse substantielle du loyer fondée sur la monovalence des locaux.

Reste néanmoins une condition essentielle : le bailleur devra démontrer que le changement de destination du local est effectivement impossible — ou excessivement coûteux — sans la réalisation préalable de ces travaux énergétiques.

Dans un contexte de transition environnementale accélérée, cette question pourrait rapidement devenir un nouveau terrain de contentieux en matière de baux commerciaux.