La Revue Squire

Baux dérogatoires – Modalités du congé


Rédigé par Pierre Le Breton le 4 Octobre 2008

Loi n° 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l’économie



La loi n° 2008-776 du 4 août 2008 dite de « Modernisation de l'Economie » publiée au Journal Officiel du 5 août 2008, comporte en son chapitre III des dispositions particulières nouvelles, aux fins de « moderniser le régime des baux commerciaux » antérieurement en vigueur et dont le statut, issu du décret du 30 septembre 1953, avait été repris et codifié aux articles L.145-1 et suivant du ( nouveau ) Code de commerce.

Compte tenu des préoccupations constantes des acteurs économiques, deux « modernisations » pratiques seront immédiatement à retenir par les bailleurs et preneurs :

1. la possibilité nouvelle de voir se succéder, dans la limite de deux ( 2 ) ans, plusieurs baux de courte durée, ces baux sont habituellement dénommés baux dérogatoires ;

2. la suppression, en cas de congé, de toute référence hermétique aux « usages locaux » au profit du « dernier jour du trimestre civil ».

En effet, certaines autres modifications n’ont qu’un intérêt relatif. Et apprendre, par exemple, que les mots : « aux départements, aux communes » sont désormais remplacés par l’expression générique : « aux collectivités territoriales » ( cf. articles L.145-2 ou L.145-26 du Code de commerce ) n’apportent pas de réelle modernité.

Le législateur, fidèle à ses habitudes ésotériques, n’a pas livré la nouvelle rédaction du chapitre consacré au bail commercial, par le Code de commerce, et encore moins, concernant les deux points de réelle modernité, évoqués ci-dessus.

Aucune lecture directe ou complète des articles L.145-5 et L.145-9 modifiés ou enrichis par la loi du 4 août 2008 n’est possible à partir de la loi nouvelle. Le législateur s’est contenté d’indiquer, par la malice récurrente qui le caractérise, que tel alinéa ou tel article était modifié par telle disposition nouvelle ( voir exemple ci-avant ).

Pour apprécier, néanmoins, les véritables apports modernes de la loi, il y aura lieu désormais de lire les premier, deuxième, et troisième alinéa de l’article L.145-5 et le premier alinéa de l’article L.145-9 du Code de commerce comme suit :

- Article L.145-5 du Code de commerce :
« Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans.

Si, à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local. »

Cette possibilité nouvelle de recourir à des baux dérogatoires de courte durée, dans la limite de deux ans, apporte une certaine souplesse qui, même relative, doit être saluée. Elle présente l’avantage de réduire à néant les contentieux multiples qui s’élevaient systématiquement en pareils cas.

- Article L.145-9 du Code de commerce :

« Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis aux dispositions du présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l'avance. »

La problématique des « usages locaux » vient de prendre fin par cette rédaction nouvelle qui ne fait, somme toute, que reprendre les précautions qui étaient habituellement mises en œuvre, par les professionnels, dans le doute ou dans l’incertitude de pouvoir exciper de tel usage pour consacrer, de manière souvent aléatoire, la validité d’un congé litigieux.

Les usages locaux, souvent méconnus, disparaissent donc au profit d’une règle nationale univoque. Sur ce dernier point de modification, la prudence commandera, toutefois, que, dans les faits, les baux ne cesseront que « par l'effet d'un congé donné avant le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l'avance ».

La modernité ne saurait s’affranchir de la sagesse des anciens.





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