L’arrêt rapporté vient préciser les conséquences d’une clause d’exclusivité consentie par un bailleur à l’un de ses locataires. En l’espèce, un bailleur avait consenti une telle clause à l’un de ses locataires, puis dans, un second temps, avait consenti un bail à un second locataire sans que ce contrat de bail ne mentionne ni ne restreigne la faculté de ce dernier de mener la même activité concurrente à la première.
Au visa des articles, 1134, 1147 et 1165, la troisième chambre civile de la Cour de cassation censure la Cour d’appel pour avoir rejeté la demande du preneur, bénéficiaire de la clause d’exclusivité, tendant à voir condamner le bailleur à contraindre, sous astreinte, son second locataire de cesser l’activité concurrente. Elle relève ainsi, que "le locataire bénéficiaire d’une clause d’exclusivité qui lui a été consentie par son bailleur est en droit d’exiger que ce dernier fasse respecter cette clause par ses autres locataires, même si ceux-ci ne sont pas parties au contrat contenant cette stipulation".
Que le bailleur, qui a consenti une clause d’exclusivité au profit d’un de ses locataires, doive répondre du trouble de jouissance dès lors qu’il manque à son obligation n’est pas nouveau. Ce n’est là que le simple respect des obligations issues du contrat.
En revanche, le tiers qui en vertu d’un bail en bonne et due forme qu’il tient du bailleur peut-il se voir contraint de cesser son activité ? Telle n’est pas la lecture qu’il faut donner à cet arrêt. En effet, si le locataire bénéficiaire d’une clause d’exclusivité est en droit d’exiger du bailleur qu’il fasse respecter cette clause par les autres locataires, cela ne signifie pas, en raison de l’effet relatif des conventions (article 1165 du Code civil), que le tiers doive cesser son exploitation. Tiers au contrat de bail contenant la clause d’exclusivité et ayant légalement le droit d’exploiter l’activité concurrente dans son fonds, l’obligation d’exclusivité consentie par le bailleur ne lui est pas opposable.
En conséquence, le "droit d’exiger que ce dernier [le bailleur] fasse respecter cette clause" signifie concrètement que le locataire bénéficiaire pourra se voir octroyer des dommages et intérêts par le bailleur.
