La Revue Squire

Vente : attention à ne pas faire d’erreur sur le prix !


Rédigé par Stéphane Flichy le 18 Juillet 2007

Cass. 3ème civ. 17 janvier 2007, pourvoi n°06-10.442

L’on savait depuis l’arrêt BALDUS rendu par la 1ère chambre de la Cour de cassation le 3 mai 2000, qu’« aucune obligation d’information ne pesait sur l’acheteur ».



En l’espèce, un amateur éclairé de photographies s’était bien gardé d’informer un vendeur d’images prises par BALDUS sur leur valeur réelle. Cet amateur éclairé était ainsi parvenu à acquérir ces photographies à un prix dérisoire.

Le vendeur avait alors assigné son contractant sur le fondement du dol, qualification que la Cour de cassation n’avait pas retenue.

En effet, selon la Cour, dans les rapports pré-contractuels, l’acquéreur n’est pas tenu à une obligation d’information à l’égard du vendeur profane.

Dans son arrêt du 17 janvier 2007, la 3ème chambre civile de Cour de Cassation a confirmé cette solution quant bien même le bien vendu est un immeuble et que l’acquéreur est un professionnel.

Dans cette affaire, un professionnel de l’immobilier, acheteur, avait conclu avec un particulier en situation de détresse une promesse de vente immobilière à un prix bien inférieur à celui du marché.

La cour d’appel avait alors annulé la vente sur le fondement de l’article 1116 du Code civil, lequel dispose que : « le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. »

La 3ème chambre civile a alors réaffirmé avec netteté la position prise par la 1ère chambre 7 ans plus tôt, en jugeant qu’« en statuant ainsi alors que l’acquéreur même professionnel, n’est pas tenu d’une obligation d’information au profit du vendeur sur la valeur du bien acquis, la cour d’appel à violé le texte susvisé ».

La Cour qui, à son tour, a passé sous silence l’obligation de bonne foi et le devoir de loyauté a ainsi jugé que la réticence volontaire d’un acquéreur, parfaitement informé de la valeur d’un bien n’est pas une manœuvre sans laquelle « l’autre partie n’aurait pas contracté ».
Cette décision est d’apparence surprenante.

Sans la manœuvre du professionnel peu scrupuleux, le vendeur qui avait confiance en son acheteur pour avoir déjà traité avec lui, n’aurait certainement pas conclu s’il avait connu la valeur réelle de son bien.

Le vendeur a donc bien commis une erreur, mais celle-ci porte sur la valeur du bien vendu. Or selon l’article 1110 « L’erreur n’est cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet ».

La Cour avait pourtant précédemment admis qu’une erreur sur le prix entraîne la nullité du contrat si elle était provoquée par des manœuvres dolosives.

Désormais, si une erreur sur le prix est provoquée par une manœuvre positive, celle-ci pourra faire l’objet d’une nullité.

Au contraire, si la manœuvre ne consiste qu’à garder le silence sur la valeur du bien, le vendeur lésé se verra privé de la perspective d’une nullité.

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En cas de doute sur la valeur d’un bien à céder, notamment immobilier, nous ne pouvons que vous recommander de le faire expertiser.

En effet, si une erreur était commise, le silence du cocontractant, aussi déterminant soit-il, ne serait postérieurement pas reconnu coupable.





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