La Revue Squire

Vente à la découpe


Rédigé par Arnaud Méchin le 31 Juillet 2006

Loi n° 2006-685 du 13 juin 2006 relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'immeuble

La loi du 13 juin 2006 fait suite à l'émoi provoqué par certaines pratiques de vente à la découpe qui, par l'effet d'une première vente en bloc de l'immeuble puis de ses reventes successives à des investisseurs dans un temps très court, entraîne un accroissement substantiel du prix de chaque appartement, empêchant les locataires bénéficiaires du congé pour vente, de pouvoir acheter leur logement.





Champ d'application

La principale disposition de cette loi (nouvel article 10-1 inséré dans a la loi du 31 décembre 1975) créée un nouveau droit de préemption :

  • en cas de vente, dans sa totalité et en une seule fois, d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte de plus de dix logements,

  • en cas de cessions de la totalité des parts ou actions de sociétés lorsque celles-ci emportent attribution en propriété ou jouissance à temps complet de chacun des logements d'un immeuble de plus de dix logements.

Le droit de préemption est notamment exclu dès lors que l'acquéreur s'est engagé à proroger les contrats de bail à usage d'habitation en cours à la date de la conclusion de la vente, afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer du logement qu'il occupe pour une durée de six ans à compter de la signature de l'acte authentique de vente qui contiendra la liste des locataires concernés par un tel engagement de prorogation.

Obligation du propriétaire
Si l'opération rentre dans le champ d'application visé, le propriétaire est tenu de notifier, par lettre recommandée à chacun des locataires ou occupants de bonne foi :

  • l'indication du prix et des conditions de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l'immeuble ainsi que l'indication du prix et des conditions de la vente pour le local qu'il occupe,

  • d'accompagner cette notification d'un projet de règlement de copropriété, d'un diagnostique technique portant constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité.

Cette obligation est prescrite à peine de nullité de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l'immeuble.

La notification vaut offre de vente pour une durée minimale de quatre mois à compter de sa réception. En cas d'acceptation, le locataire dispose d'un délai de deux mois pour réaliser l'acte de vente (prorogé à quatre mois en cas de recours à un prêt). Passé ce délai, l'acceptation de l'offre est nulle de plein droit.

La notification prévue contient à peine de nullité les dispositions de l'article 10-1-A de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation.

Enfin, la loi a prévu un droit de préemption (dont les modalités de mise en œuvre diffèrent de celles précitées) lorsque l'immeuble fait l'objet d'une mise en copropriété en raison de la vente d'au moins un logement à un locataire et que le propriétaire décide de vendre les lots occupés à des conditions ou à un prix plus avantageux à un tiers.





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