La Revue Squire

Une fiscalité avantageuse pour le lease-back immobilier


Rédigé par Julien Vaucheret le 8 Juillet 2009


Afin de favoriser le refinancement des entreprises dans un contexte économique ô combien difficile, le législateur a voté une mesure intéressante autorisant les entreprises à étaler les plus-values réalisées dans le cadre de cession-bail d'immeubles ("lease-back").

Le lease-back immobilier permet à une entreprise propriétaire d'un immeuble à usage professionnel de le céder à un organisme de financement, lequel remet immédiatement le bien à sa disposition par une opération de crédit-bail.

S’il peut constituer un outil efficace, notamment dans un contexte économique difficile, pour permettre aux entreprises de dégager de la trésorerie et de financer des investissements, le recours à ce mécanisme peut se trouver freiné par la fiscalité de la plus-value réalisée au titre de la cession de l’immeuble au futur crédit-bailleur, en particulier pour les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés qui ne bénéficient pas du régime des plus-values à long terme sur les cessions d’immeubles et sont donc immédiatement taxées au taux de droit commun de 33,33% ou voient diminuer le déficit qui aurait normalement pu s’imputer sur les bénéfices futurs.

La seconde loi de finance rectificative pour 2009 (Loi n° 2009-431 en date du 20 avril 2009) tente de palier cet écueil en proposant un dispositif d’étalement de la plus-value sur la durée du crédit-bail, sans toutefois que l'échelonnement puisse excéder quinze ans.

Prenons l’exemple d’une société (soumise à l’impôt sur les sociétés) qui procède à une opération de cession-bail pour un prix de 13 M€ pour une durée de 20 ans au titre d’un immeuble acquis douze ans auparavant pour 10 M€ et amortis à hauteur de 6 M€. La plus-value réalisée, soit 13 - (10 - 6) = 9 M€, était normalement imposable dans les conditions de droit commun et, si la société était bénéficiaire, donnait lieu à un surcroît immédiat d’impôt sur les sociétés d’un montant de 3 M€. Dans le cadre du nouveau dispositif, et si la société en fait la demande (l’option est facultative et temporaire), la plus-value de 9 M€ sera répartie sur 15 ans, de sorte que seule une fraction de 600.000 € doit être incluse dans le résultat de l’exercice de cession, puis dans celui de chacun des 14 exercices suivants.

On remarquera que les quotes-parts de plus-value qui seront rattachées aux exercices de la période d’étalement seront compensées, au moins en partie, par la déduction des loyers dus à l’organisme financier au titre du crédit-bail. Il conviendra de définir, et négocier avec le préteur, le bon équilibre entre les différents paramètres (prix de lease-back, durée du contrat, taux) qui permettra d’aboutir à une optimisation du dispositif d’étalement.

Comme indiqué ci-dessus, le dispositif est provisoire - puisqu’il ne s’applique qu’aux cessions-bail réalisées à compter du 23 avril 2009 et au plus-tard le 31 décembre 2010 - et optionnel. A cet égard, l’option pour le dispositif n’est pas soumise à la souscription d’une déclaration spécifique, mais si la société omet d’inclure seulement une fraction (et non la totalité) de la plus-value réalisée au titre de la cession d’un immeuble au cours de la période d’application du dispositif, l’omission sera considérée comme une décision de gestion et non une erreur comptable susceptible d’être ultérieurement corrigée.





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