La Revue Squire

Réduction du prix de vente en matière de vice caché: confirmation de l'approche fonctionnelle de l'action estimatoire


Rédigé par Antonin Staub le 30 Mai 2006

Cass., civ. 3ème, 1er février 2006, pourvoi n° 05-10.845.

L'action estimatoire permet à l'acquéreur d'un bien affecté d'un vice caché d'obtenir la restitution du prix de vente correspondant au préjudice, indépendamment de la valeur vénale du bien, affecté ou non du vice.

C'est la solution sévère, mais juste en droit, que vient de rappeler la Cour de cassation dans une affaire où le bien affecté du vice avait été vendu pour un prix inférieur à sa valeur vénale, même en tenant compte du vice.



En matière de droit de la vente, il convient de ne pas confondre l'action pour non-conformité du bien au contrat de vente et l'action pour vice caché. Lorsque la chose remise n'est pas celle qui était convenue, il y a non-conformité. En revanche, si l'acheteur est livré d'une chose qui se révèle inapte à son usage, seule la garantie pour vice caché lui est ouverte car elle seule est animée par l'idée d'assurer la fonctionnalité de la chose.

Par application de l'article 1644 du Code civil, lorsque le bien vendu est atteint d'un vice caché, l'acquéreur peut demander en justice soit la résolution de la vente (action rédhibitoire) soit la réduction du prix (action estimatoire).

La Cour de cassation vient de rendre une décision confirmant l'approche fonctionnelle de l'action estimatoire, c'est-à-dire sa vocation à indemniser l'acquéreur du "coût" du vice même si la solution peut être sévère pour le vendeur...

En l'espèce, le vendeur d'un immeuble affecté d'un vice caché faisait valoir qu'il ne pouvait pas être condamné à restituer à l'acquéreur plus d'un tiers du prix de vente payé dans la mesure où les experts avaient considéré que le prix payé était largement inférieur à la valeur vénale du bien, affecté ou non du vice.

La Cour de cassation n'a pas retenu cette argumentation, et a rappelé que "l'action estimatoire permet de replacer l'acheteur de la maison dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n'avait pas été atteinte de vices cachés". Autrement dit, la réduction de prix de l'article 1644 du Code civil s'apprécie non pas au regard de la valeur vénale du bien mais du "coût" du vice. En conséquence, l'acquéreur était fondé à demander la restitution du prix de vente correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices et lui permettant d'être en possession d'un immeuble conforme à celui qu'il avait souhaité acquérir.





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