La Revue Squire

Assouplissement des conditions d’exonération de la cession d’une résidence principale


Rédigé par Julien Vaucheret le 20 Avril 2009

B.O.I. 8 M-1-09, n° 35 du 31 mars 2009



L’administration fiscale vient de publier une instruction dans laquelle elle assouplit les conditions d’application de sa mesure de tolérance relative à l’exonération de la cession d’une habitation constituant la résidence principale d’un particulier (B.O.I. 8 M-1-09, n° 35 du 31 mars 2009).

Les personnes physiques sont en principe imposables sur le montant des plus-values réalisées lors de la cession de biens immobiliers à un taux de 16%, auquel s’ajoutent 12,1% de prélèvements sociaux, soit une charge fiscale globale de 28,1%. Cependant, en application des dispositions de l’article 150 U-II, 1° du Code Général des Impôts, les résidents de France sont exonérés au titre de la cession de l’habitation (maison ou appartement) qui constitue leur résidence principale.

En principe, le bien cédé doit être l’habitation principale du contribuable au jour de la cession. Or, pour des raisons professionnelles ou personnelles diverses, il est très fréquent que le cédant ait déjà quitté les lieux au moment où intervient la signature de l’acte de vente, de sorte qu’une application restrictive de cette condition aurait eu pour conséquence de priver de nombreux contribuables du bénéfice de l’exonération pour des cessions de biens constituant pourtant leur habitation principale au jour de la mise en vente.

L’administration a donc prévu une mesure de tolérance et admis que le bénéfice de l’exonération n’est pas remis en cause lorsque l’habitation a été occupée par le vendeur jusqu’au moment où celui-ci l’a mis en vente, d’une part, et que la vente intervient dans un délai normal, d’autre part (B.O.I. 8 M-1-04, n° 7 du 14 janvier 2004, fiche 2, n°22). Elle a logiquement considéré que le caractère normal du délai de vente dépend des circonstances de chaque cas d’espèce et s’apprécie notamment au regard des caractéristiques du bien, du marché immobilier local et des diligences du contribuable pour vendre le bien mais a néanmoins précisé que, dans la plupart des cas, le délai d’un an pouvait être considéré comme un délai maximum.

Compte tenu de l’effondrement du marché immobilier et de la multiplication par trois en moyenne des délais de vente de biens immobiliers, il n’est pas rare que des ventes immobilières ne soient plus réalisées dans le délai d’une année, même pour des contribuables diligents, en dépit de mises à prix raisonnables et le délai maximum fixé par l’instruction de 2004 est donc apparu trop restrictif.

Dans une instruction du 31 mars 2009, l’administration admet que dans le contexte actuel, toutes les autres conditions étant par ailleurs remplies, l’exonération de la plus-value de cession pourra continuer de s’appliquer si la cession dans un délai maximal de deux ans.

Rappelons que, comme par le passé, l’habitation doit en principe rester vacante pendant le délai nécessaire à sa vente, le bénéfice de l’exonération étant perdu si le contribuable met le bien en location ou même le laisse gratuitement à la disposition de proches ou de tiers.





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